随园养老的实践与思考(2020陆家嘴峰会精彩演讲)

第5届陆家嘴峰会在上海国际会议中心举行，养老人济济一堂，观点碰撞。春树养老-养老网为您带来浙江随园养老发展有限公司总经理张云龙先生在峰会上的精彩演讲（已获授权发布）。


此刻的心情有些诚惶诚恐，真的不是谦虚，也不是客套。

首先，我做养老的时间才刚两年，可以说还是一个小学生；第二，团队努力了这么多年，业界给予了很高的评价，如果讲得不好，对不起团队的付出；第三，平时大家对我们公司很关注，如果说得不严谨，很容易被曲解。

但我们还是来了，因为真的非常珍惜到这里学习的机会，也希望把一些想法拿出来和大家共同探讨，得到大家的批评指正。



简单介绍一下随园。我们集团的养老业务已经布局全国13个城市，有50多个项目；而随园是其中的业务探索团队之一，重点在杭州和宁波，有10个医养项目，2000多张床位。

随园是集团内探索养老业务时间最久，规模最大的一支团队，但还不敢说是做得最好的。我们来自万科养老，但不能代言万科养老。所以，今天讲的是我们这个团队的一些实践和思考。



老龄化对于中国乃至全人类来说都是一个新问题。1950年代，人均预期寿命只有47岁，今天快速增长到72岁+，即人均预期寿命是每年3个月的速度在增长，换算一下，我们每过一天，预期寿命会增加6个小时。

中国老龄化的速度惊人，预计到2050年，80岁以上人口会比2000年增长10.4倍，占人口比例接近9%，这个比例与现在的日本相当，但在数量上，日本只有1100多万，而中国届时会有1.1亿。


老龄化也是个经济问题。根据统计，老龄化程度高的国家，往往越发达的国家老龄化率越高，但其经济增长缺乏活力。道理很简单，物质条件好了，大家更长寿，老人越来越多，年轻人越来越少，导致整个社会的负担很重，因为老人在消费方面不如年轻人。

如上图所示，中国目前老龄化比例最低，GDP增长率最高；日本老龄化比例最高，GDP增长率最低。老龄化是国之大事，也和我们每个人息息相关。



我们觉得养老问题的难点和关键可能还不在技术和服务，而是支付来源的问题。

1. 家庭养不起

2019年城镇职工平均退休金3332元/月，城乡居民平均退休金162元/月，约9.64亿人口家庭人均收入低于2000元/月。我们“未富先老”，又是“4-2-1”家庭结构，越来越少的年轻人要养越来越多的老人。现在我们服务的客群大多是解放前出生的一代人，他们的消费力更低、消费观念更保守。

2. 企业亏不起

企业投入很大、盈利很难、风险很高，面临长期可持续经营发展的问题。企业是亏不起的，都在讲10年后会很好，但我们得先活到10年，甚至先活过明年。

3. 财政补不起

全国养老保险支出从2015年的2.79万亿升至2019年的5.23万亿，4年增长87%。而我们真正的老龄化高峰远远没有到来。



随园探索了三种养老模式，亦即三条产品线：

居家养老——随园之家；
社区养老——随园智汇坊；
养老社区——随园嘉树。

1. 居家养老


居家养老做了4年多，在杭州、宁波、南京、苏州等地都有站点，巅峰时期有100多个居家服务站点，同时依托站点提供居家上门服务。现在站点已经收缩到只有几个，主要是我们机构周边。

1）居家养老的难点

实践中遇到一些很难克服的难点。


规模要求高

站点分散，设施简单；数量巨大，服务团队规模大。

管理半径很长。每个站点至少先要有1个人，每10个站点要有1个片区经理去管理，做居家上门服务还要涉及很多上门服务的人员管理……对规模的要求其实是很高的。

人员要求高

上门服务对服务人员复合专业能力要求高。

在机构里有护士、护理员、社工、厨师、保洁、管理人员等，而居家上门服务就要求护理员一个人解决很多问题，对其各方面能力的要求实在是很高。

管理难度高

服务人员上门服务场景不可控，难以管理；纠纷的权责难以界定。

在机构里，老人和服务人员比较集中，风险管控尚且不易，人员分散后提供上门服务，这种风险企业更难以承担。

服务收费低

人工成本、时间成本等都很高，但收费却非常低。

主要以政府采购服务为主，每小时三十块钱左右，无法覆盖成本。

2）学习借鉴

日欧


日本、北欧的居家服务都做得比较好，覆盖面比较广；他们的个人支付比例非常低，主要由社保支付。因为涉及到长照险、照护险的评定，就需要有第三方来做评估，支付来源还是主要靠保险、高福利来支撑。

像日本现在也在不断削减支出，因为实在负担不了。

新加坡


通过政策设计，减轻家庭负担，鼓励子女承担更多责任。

除了为老人提供“乐龄公寓”，新加坡也是全世界最早对子女赡养立法的，1995年通过《赡养父母法令》，如子女不承担赡养责任，会受到法律追究。

通过政策扶持，鼓励子女承担更多的责任，比如单身青年只有与父母同住，才能租赁或购买组屋，还有遗产税和税费的减免措施等。

美国


推出代际住宅，政府引导，市场化解决。

所谓代际住宅，就是为多世代居住的生活方式开发定制的住宅。同一个房子，进门后分开不同的区域，有共用的客厅餐厅，方便管理，家庭成员既可以共同居住，又保证私密性和各自独立性，也方便生活存在困难及有安全问题担心的老人可以得到家庭照顾。

代际住宅也得到购房款、税费等方面的优惠。

3）可能的方向


在社区物业团队基础上，叠加居家养老服务，集约整合人员和空间，降本增效，破解居家养老的难题。

每个小区其实都有物业管理用房，都有居家服务的点，能不能整合起来统一管理，这样能够降本增效，破解居家养老的一些比较硬的难题，而且补贴包括物业费可能高个一毛两毛就好。


政策扶持，鼓励开发代际住宅、代际社区，为家庭养老提供支持和便利。

我们是否也能配建一些代际住宅？今天年轻人不缺房子住，也不缺房子租，也租不了太长时间，那为何不建一些适合老人住的房子，租给老人？让儿女住得更近一点，小区也可以公用，让老人有更好的生活氛围。

在一个大的项目里，老人住宅的地价和建设成本可以通过普通住宅去摊薄，成本就会比较低，并且购买或租赁这样的住宅，可以在公积金、个税、养老、教育、抚养子女等方面给予减免优惠政策，鼓励和支持他们选择代际住宅。

2. 社区养老


我们的智汇坊模式和大家做的都差不多，嵌入老小区，设置全托床位，融入并服务所在社区有养老需求的长者。机构对周边的老人开放，也能依托机构为周边居民提供上门服务。

1）社区养老的难点


物业获取难

能在老小区找到这样的一个项目很难。因为老旧小区原本没有这部分的空间规划，即便有，产权情况也非常复杂；周边居民对养老项目也不是很支持和理解。

改造维修难

建设较早的小区设施会有问题，如管道漏水、防震、消防、用电等，改造起来难度很大。建成后返修率高，长期维护成本高。
 
自我造血难

物业条件有限，收费低、成本高、客户风险大，经营盈利十分困难。如果租金高，前期投入大，经营回本更是难上加难。我们觉得租金很高了，人家还觉得给我们算便宜的。一年100多万的租金，而且每年都涨。

2）学习借鉴

日本


建立地域性的养老照护系统，功能复合化，辐射周边居民。

日本有很多这样的小微机构，嵌入社区、服务周边。日本的物业体量普遍不是太大，原有能改造的建筑体量就小。

美国


美国绿屋组团模式，提升照护品质，需要一定的床位保障运营效率。

美国的“GREEN HOUSE”和日本的“GROUP HOUSE”有点像，最早是CCRC的一部分，是一个10人规模的小“家”，主要是服务失能、失智老人。

绿屋模式可独立运营，但城市型的一定要具有一定规模，通常需要100-120张床位才能达到预期的经济规模，而且他们也会向所在社区开放。

3）可能的方向


现有老旧小区基本都是上世纪80年代前后建的，有国有企业、事业单位的居民小区，其物业大都掌握在一些国有性质的单位手里。甚至这些老旧建筑能否重建，只要不影响周边的日照采光等。

公建民营。政府出资建设，再市场化运营，市场化地持续来做。


将每个小区里的居家养老服务点很小的面积，组合成一个大的机构，再去服务周边。杭州的规划要求是每百户30平米，单个不低于300平米，但300平米能做的非常有限。

能不能像幼儿园一样的几个小区共同规划资源。以前建了很多幼儿园，因为大家都在生孩子，现在有这么多老人，是不是也应该有足够数量的“托老所”？然后去规划一下，有一定的规模，有一定床位要求。

3. 养老社区

1）随园养老社区的特点


说起随园嘉树，我们做的养老社区是“中国特色的邻里式养老”，它兼具居家式的居住体验和机构化的集约优势。

最早的良渚随园嘉树在2017年底就满住了，一直持续满住运营。


去年我们新开了海月随园嘉树，规模稍小一点，目前入住也已经过半。它本身是一个老年社区，同时又融入一个大社区里，周边有商业配套，有其他普通住宅小区。把它放在一个大社区里，其实也是代际社区的概念。它的好处有四点：

首先，老人是独立居住的。人活了一辈子，到最后非要让他和别人住在一起，这违背老人意愿，很难做到的。

第二，它有一个社区氛围。还是和大家在一起，人不能脱离社会。

第三，能够集中提供一些适合老人的配套。 如：食堂、老年大学、健康管理中心等。而且整个社区都是根据老人的健康状况、生理特征去规划、设计和建造的。

第四，有服务保障。而且我们团队的管理也比较集约，不管是服务，还是急救，都很高效。假如老人完全居家，是无法做到及时急救的。

2）养老社区的难点


土地少，价格贵

适合做养老社区的土地特别少，地价现在也很贵，几乎没有此类养老专项用地供应。

投资大，回收慢

一个项目动辄几亿到十几亿，其他类型的养老项目用不了这么大的资金。

门槛高，客群窄

客户的入门价格是不菲的，一次性要交很多钱，动辄上百万，客户门槛很高。

要求高，服务难

养老社区的服务更多，标准要求更高，对长期服务的要求更高，做持续性的服务其实是比较难的。

3）学习借鉴

那么我们看到其实欧美都是主流的进入到这种模式了。

欧美


欧美已普遍从传统封闭式福利院发展到共享开放的养老社区。

英国在1960年代就开始做，前期也是各种的福利院，后来就发现不能继续发展这种福利院，因为“反人性”。


欧美对养老社区的开发运营，已有完整成熟的行业模式。

美国的太阳城也诞生在这个时期，上世纪90年代，因为生育率问题，从欧洲开始都在提倡社区养老，其实这何尝不是一种居家养老。

在欧美，这样的一个模式，无论是前期投资、还是中期销售，及后期退出，都已经有比较成熟的行业模式了。当然，相应的监管政策和措施都是到位的，来规范投资商、开发商和运营商，来实现资产重组、运作和退出。

4）国内的阶段性现状


国内养老社区的收费模式尚欠成熟，服务品质的持续性也是问题。

国内做养老社区的基本是险资和地产，因为投资很大，一般的企业做不了；收费模式也各异，有押金、会员卡、趸收。

核心问题还是希望在前期尽快回收现金流，否则实在难以承受巨大的资金占用。不管用什么样的方式，很多养老社区在前期一次性转让实现销售获利后，很难保持很好的服务品质。

我们之所以能够走到今天，运营还能做的比较好，并不是说比别人聪明，或者比别人有情怀，关键的是我们一直在持有资产。如果我们做得不好，客户就会用脚投票。

5）随园的创新突破


在支付方面，我们做了很大的突破。我们和建行合作，联合推出“颐养贷”，大大降低客户支付压力的同时，也保持了资金回收效率。

通过“颐养贷”的贷款，一次性首付可以低到25%，贷款利率优惠，贷款期限也很长，而且老人自己就能贷，因为老人的退休金和自有房屋的租金，可以覆盖月供、生活开销和看病费用。

我们有位老人，退休金比较高，但没什么积蓄，因为长期看病花销很大。通过颐养贷，极大降低了支付门槛，可以入住我们这里，原来的房子租出去又多了一项收入，还是蛮好的。

6）可能的方向


推出养老社区专项用地，并给予地价优惠。

上海、北京目前都有一些相应的政策，地价也会比较便宜，我们也希望这方面的政策真正能够全面落地。

推广养老贷等融资手段，降低客户支付压力。

推广养老贷款模式，降低客户支付门槛；鼓励存房养老，扩大客户收入来源。可以把房子租出去，房子还是老人的，愿意给儿女也是没问题的。

引导企业长期持有养老社区，倒逼提供持续稳定的好服务。

还是要鼓励企业能够长期持有资产，才能够倒逼运营商持续提供很好的服务。



总的来说，我们觉得养老问题不是养老行业能够单独来解决的，还是要系统化地去解决。钱的问题怎么解决？

要让家庭承担一些，但要想方设法地降低其负担；

要让企业想方设法高效一点；

政策也能够更开放一点；

大家都努力一点，把钱的缺口补上。

这些都做完了，是不是所有问题都能解决？我们也没有把握，但以上是基于我们经验和体会的一些理想化的构想。



我们做养老社区，也在做社区养老，而社区是中国的特色，全世界都没解决的难题，会不会因为中国的一个特色而得到解决？比如说“防疫”这件事，我们的小区人口密集，几个出口一卡，一个公司来管理，集约就意味着高效。这在国外是没有的。

所以，中国特色的社区养老模式，可能是未来我们一个更好的路径。

我个人从事养老行业不算很久，但我会坚定地做下去。

第一，我觉得它对我来说，是一份可以长期奋斗的事业。

第二，这份工作还是比较有社会意义的。
 
第三，我觉得这个事情总要有人去解决，如果都没人去做，找不到可持续的解决方案，等我自己老了那一天，也会很惨。

所以，不管这件事情有多难，我们随园都会继续探索下去。随园养老愿与各位同仁一道，为中国长者创造更美好的生活！

谢谢各位。