零边际成本下的社区养老模式（缨束沙龙3期）

“缨束”是养老行业高端学习互助型社群，由养老网创始人李缨女士发起，群内汇集养老健康事业相关圈层首要决策者，一线实践者，资深实战型专家、投资人、策划人、媒体人等。其理念为“合作共生、互助分享，学习进步”。“缨束”实行轮值群主制，定期开办主题沙龙。本期沙龙由轮值群主孙铮先生发起主持。

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整理/关爱老人

来自 养老网

主持人基本资料：孙铮先生是田园居家养老社区“共同家园”创办人、一位充满理想和实践精神的设计师。

零边际成本下的社区养老模式

【互动集萃】

相久大-专病托养

孙总的不是纯地产，这是亮点。但请您先解释解释题目，没怎么看懂呀。

共同家园-孙铮

我一直有个梦想，不为红线图、土地性质、用地指标、回款率规划房子；不希望一个社区只有业主没有邻里，不想看到每家每户高档监狱一样的门牌码和门禁系统；可以到隔壁借盐，为邻里送汤，赖在好友家不醉不归。

相久大-专病托养

大家庭，返璞归真。

丹阳市红叶颐馨园

大院里的一帮小孩一起玩。

时宇静-中国中医科学副研究员

成理想社会了。这不就是二十年前吗？

共同家园孙铮

对，但那时大家还在穷困中，都想逃离农村；今天，城里人更受不了，开始反城市化运动，不想上楼了，想下乡了。说明三十年的城市化，让我们失去了根和灵魂。乡村和农村不一样，在我们的实际感受中，农村代表不好、不方便、不上档次、不卫生。我的朋友里面有很多的人都有回归乡村的梦想。有些人实施了，但都放弃了，因为一切的代价太高了。有没有一种很经济的、甚至平民化的消费高品质乡村生活？

时宇静-中国中医科学副研究员

那恐怕需要一大群志同道合的人，放慢节奏，自成新的社会形式。

共同家园孙铮

这就需要反现有做法。高品质和高成本没有正相关关系。高品质和高经营费用也没有正相关性。认为高地价、高投入、高配置、高运行费用就代表高品生活，是典型的开发商强盗逻辑。我理解的高品生活：要有一处干净的环境，有一群志同道和的知己，有一个值得追求多年的生活价值目标，有一种开放的社群互助心态。

在这里，我们首先在心理上退休了，身体还在拼搏，不仅仅为商业，更为一个事业。

相久大-专病托养

这个工程很大呀，配套什么的。

共同家园孙铮

先配人。人是社区的核心，人的活动决定了规划尺度和空间组织形式。我心目中的人，就是今天在座的“你我他”。“你我他”的特征：40、50多岁，工作稳定、夫妻和睦、生活热情。事业中坚、大城市居民、未来不可能依靠子女。他们向往乡村的闲适和环境，不放弃当前城市的繁华和便利。他们渴望退休，亦怕传统无所事事的退休生活。

相久大-专病托养

成功人士，可能更容易吸引。旅游性质的，更可行。50岁以后，每年去一个月；60岁以后，每年去3-6个月。

顾宸宇-养老平台关注者

他们每年去长住几个月，靠谱。但这是个大课题。

阿杜

那更倾向是休闲放松哦，现在都延迟退休了。

共同家园孙铮

美国亚历山大说：退休后，首要的生活核心依然是工作，这种工作不以商业为目的，仅仅是实现个人的爱好和愿望。这就决定了这种社区规划要以家庭工作室和社区俱乐部为要素配置。

相久大-专病托养

好好研究研究退休者的心理和需求，很重要。

共同家园孙铮

大家去看现有的养老地产和刚才的区别了吧？凡是大肆宣扬医疗设施和会所、景观、装修的，都是以开发销售为目的。

相久大-专病托养

应该是“一切不是以提供养老服务为核心的养老项目都是耍流氓”。吴玉韶说：“养老产业归根到底是服务，生命也是服务，所以做养老地产，盖房子不难，主要是做服务难”。

共同家园孙铮

中国是个无钱养老的社会。环境资源、医疗资源的短缺，决定了我们不能都走CCRC的路，走不下去，社会成本和个体成本太高。

相久大-专病托养

将来，我模仿您，做个“穷人的乐园”。

共同家园孙铮

美国在60年代，由保险机构和医疗机构大力推广CCRC，尤其是以护理决定养老品质，其成果是，成千上万健康老人因护理失能了。这个悲剧太大了，专家们研究了这个问题，结论是：自理才是品质生活的标志。一年多后，专家们的办法找到了：1为老人解决做饭的问题；2为老人解决打扫卫生、洗衣服。我母亲85了，独自买菜、做饭、洗小件、打麻将、炒股，挺好，就为配阿姨解决了那两问题。

李卫平

还要为老人解决上下楼的问题，老人住在高楼，就像坐监牢。

共同家园孙铮

@李卫平 对，老母亲住3楼，不高。我这里清一水2层小院，可加装升降机。

顾宸宇-养老平台关注者

@李卫平 网上查查“非常道”，有办法解决高楼问题。

相久大-专病托养

未来4-2-1家庭，两个60岁的，带4个80的来。

共同家园孙铮

就是这结构，所以房子不能太小、房间数不能少，我的主力就是200平应对421。所以，品质生活和生活方式直接相关，我们必须从健康、适宜的生活方式反推规划。再有，怎样才能以平民消费享受高品质生活？退休后的日常生活花销结构决定了核心问题所在。这是一种经济分析。

老人不爱买衣服吧？不上酒吧，不寻刺激。除病痛解除和健康维持外，最大基础花销还是吃，全世界无一例外。现代人的食物结构有什么特征？简单说：菜多肉少。

李卫平

现在讲究吃杂粮，蔬菜。喝粥。

顾宸宇-养老平台关注者

现在，年轻时就要推崇这种健康理念，老了才会更受益！健康习惯不能等。

共同家园孙铮

但是，从美国的食物消费看，穷人吃得起肉、吃不起菜，菜的流通成本和加工损耗太大。

李卫平

自己在院子里种菜。

共同家园孙铮

北京，你花10元钱买蔬菜，其中的菜只有1.5元。这就是我们为社区配农场的根本动因。

李立斌@蜗牛故事创始人

讲得畅快！但听着捉急，提议各位能让老孙一口气系统性讲完再提问，这速度得讲到明天早上。

共同家园孙铮

一、共同家园模式

1、社区业主自治管理模式

2、为平民化消费设计

3、低碳、公益、健康

4、业主高度自治自律

5、配有机农场支撑日常基础消费

6、构建熟人化的邻里互助社区

7、各项文化娱乐设施由业主凭兴趣捐建、管理，全体业主使用维护

8、永不终止的社区环境优化过程，由业主义务参与

9、用国际罗伯特议事规则运作理事会，决定一切事务

10、从民政床位补贴中拿出大低于500万组建护理基金，礼贴业主中进入护理阶段的困难群体

11、每周每人4小时社区义工时间

12、全低碳建筑、污水零排

二、共同家园经济价值解读

我们测算过，每月300元运行费用，就能保障两口之家足够的有机蔬菜，3年后，可以把买水果的费用减一半。加上水电气物管费，和每月的床位补贴，两口之家一个月一共2000元就能生活很好。考虑气候因素，北方这个提至3000元。够便宜吧，理论中所有中国城市人都能消费。

其他运行费用：

（一）共建一次性支出

1、养老院落的共建分担部分（35—70万元）

2、室内、庭院装修费用（无）

3、购置家具、家电费用（无）

4、日常生活用品（自备）

5、园艺工具（自备）

（二）入住后日常支出

1、水电气费

2、管理费

3、电话费

4、宽带与收视费

5、就餐费

6、娱乐费

7、公益活动支出（自愿）

8、购买资讯服务

9、健康保健费用（视个体差异而定）

10、耕地认养费用（3000元/50㎡年）

11、园艺与农资消耗费用

（三）公共配套收益

1、种子家庭捐建的各种运动与文化设施（球场、图书馆、电影沙龙、面包房、陶艺馆、插花艺术廊、书院、自行车、马会等等）

2、共同家园管理公司投资建设的医疗服务中心、餐厅、茶坊、中央厨房、生态大棚餐厅、洗衣房、健身房等等

3、由种子家庭中农业专家指导打理的100—200亩自耕家庭农场CSA

4、由种子家庭中的艺术家指导打理的手工艺品开发中心

5、共同家园管理公司引入的有机食品配送中心、便利店

（四）环境与健康收益

1、低碳轻钢建筑技术应用（比钢筋水泥建筑减少35%的碳排放）

2、日本生物膜污水处理技术应用（生活污水零排放）

3、周边大气质量优良（全年90%天数PM2.5数值低于30）

4、饮用水来自海拔1300米的水厂，水源为优质山泉，达直饮水标准

5、土壤耕作不使用化肥、农药、添加剂

6、社区内人均绿地超过600㎡

7、周边有超过100平方公里的山地、森林，适合高级别的徒步、自行车、露营、温泉、野餐、疗养

（五）经营性与政策补贴性收益

1、民政部门在验收合格后，每个床位每月补贴100-200元（双床视为2个床位）

2、成都户口的家庭能够享受上述补贴，便可不再缴纳物业管理费

3、社区内所有配套设施与土地经营产生的收益都纳入共同基金，用于补贴管理费用与护理费用

（六）长期经济收益

1、自耕产出的高品质蔬菜水果直接减少了买菜的现金支出

2、集体饲养的土鸡、土猪，又减少了部分肉类消费的现金支出

3、更好的空气、水，充足的运动与愉快的生活方式，减少了疾病，也就节约了医药费用

4、以上三项支出的大幅度减少，起到了直接的抗通胀的效果，在事实上不仅增加了退休收入，还大幅度提高了生活质量

5、最后，土地和物业在稳定增值，成为优质资产可转让或继承。

相久大-专病托养

共产主义社会。夜不闭户。

共同家园孙铮

还真的不闭户。外围一圈安保监控，这样，各项娱乐和服务的边际成本开始趋近为零，因为退休了，我们不考虑时间成本。大家发现了没有，这些业主太关键了。所以，不是有钱就能来。为了吸引他们，社区必须达到健康舒适标准。对业主的选择标准：热爱乡村生活，愿意与邻里分享，有高度的自律性。这里，有钱没法任性。

李卫平

高素质业主

共同家园孙铮

我们的业主集中了各领域的专家、玩家。医生、农业技师、艺术家、美食家、教师、律师等，200多个两口之家，我自己开个娱乐型面包店，以面粉价为大家服务，主要自己开心。刘培搞个马术俱乐部，养几匹马，供大家娱乐和马背疗法。人人为我，我为人人。

三、对原住民的分享

零边际成本社会成立于互联网技术下的分享。当人类会用火开始，就聚集在一起了；因为火能驱除黑暗、消除寒冷，可以烤熟食物并分享。人是分享型动物，分享是社会文明的空气。我们分享快乐，分享印刷术带来的知识，分享医学带来的健康，等等。中国字“伙伴”，也是人守着一堆火，这是共同家园的基本理念来源。所以，我们天生具有实现零边际成本的基因。

共同家园是什么？共同家园是休闲健康文化推广和绿色低碳生活方式的倡导平台，为城市中的退休和准退休者及其家庭，提供从住房、医疗养生、休闲、娱乐、运动、艺术到公益活动的全周期退休生活设计、建造和服务，并且以共同农场、共同基金、健康同盟、共同书院为载体，用共建分享的参与方式，致力于邻里亲情社区文化的传播和扶贫助学公益的推广。

民政部最头疼不能找到一个农村养老样板，我们可能解决了一部分。农民没有金融和财产投资收入，不可能自我组织实现养老，整体太穷了。一到五、六十岁，打工也没人要，所以，共同家园这种植入式社区能够通过雇工、免费提供医护、娱乐设施来实现附近村民的养老。

公益是我们的四大核心价值之一。

我们都用了半辈子打拼，做了很多只为生存和责任的过往，而今最大的奢侈便是为自己做点什么取悦自己。因为这样的年龄，最昂贵的绝对不是金钱，而是自己的时间。愿意将自己宝贵的时间安放在一个地方度过，那才是最昂贵的代价，所以尤其谨慎选择。选择一个地方，和一群人为邻，那不是一处房产，而是一个生活的状态。

四、共同家园共建与运营大纲

1、房屋设计

2、装修风格和功能

3、庭院布局和功能

4、社区安保

5、社区公共设施配置

6、各项俱乐部筹建和运行

7、农场运行和私田申请

8、房屋托管和出租

9、业主理事会筹建

10、业主公约内容

11、公益和慈善活动

12、养老补贴管理

13、共同基金的筹集、监管和使用

14、社区对外开放和有限经营

15、社区义工制度和奖励

16、对外品牌文化输出和业主参股

17、业主在社区内就业和任职机制

18、多元文化和信仰自由

19、房屋转让、受让者资格审查及共有业主的优先权

20、关于宠物

21、老人和基本医疗护理

22、健康辅导和每周练习

23、社区和周边村民的关系

24、共同家园退出机制

欢迎大家来共建。

Fred Nie聂发如-美国养老模式调查

问个问题，Cohousing采用民主共识方式议事，也就是你说的国际罗伯特议事规则，所以Cohousing的规模一般在30-50户，这样协调共识比较有效率些。你的共同家园规划达到了200户之多，你如何应对人多难共识的挑战？

还有Cohousing内部一般不涉及商业，就是说成员们的个人业务与收入不与社区搭架，你这个共同家园规划得比较大，一定要有些服务性业务跟进，比如说你的面包坊，你承诺是零边际成本也就是面粉价，那怎样保证别人从事社区内业务服务也能如此？如何监督？是否有相关公约？

共同家园孙铮

成员相互间的服务不以商业为目的，但不是说不能有正常商业行为，零边际成本体现在人工、场地和时间上。业主理事会由数十人的单数构成，同时指定执行理事会，这样的人数就能很好运用罗伯特议事规则。

Fred Nie聂发如-美国养老模式调查

这种社区我是向往的，以前小时候，生活在农村，家家不锁门，天天可串门，咱们小孩子对哪家有啥好吃的是清清楚楚，冬天吃饭都是一块聚在太阳下边吃边聊，这些都只是记忆了。现在想想，唯一不足的就是当时农村卫生条件差，共同家园规划就弥补了农村条件的不足，又有当年孩童时代的人文精神，完美结合。现在生活的小区，是个国际社会，也就只有34户，一年就2-4次业委会议，印度人居多，虽然见到都是笑脸相迎，热情招呼，但毕竟文化与理念不同，大家没啥来往，追忆起孩童生活，就更加感受强烈了。呵呵，Anyway，共同家园，顶起。

你的共同家园进展够快的了，这边30-40户的Cohousing社区，一般都要规划1-2年破土动工，总共要3-4年才能入住，你这已是高速了。下次见到Cohousing的人，我要他们到你那儿学习取经去。

共同家园孙铮

共同家园，不是给年轻人准备的，他们体会不到我们这个年龄内在需求。他们可能更多看的是环境等等外在的一些因素，但我们更关注的赋予共同家园的核心价值观，文化内涵，人文情怀等内在的因素。这也是共同家园有别于养老地产之处。

李立斌@蜗牛故事创始人

赞同您的理念，欣赏您的实践！我累了，不是今晚，而是奔跑了一年多；但精神上很充实，要是市场让我们口袋也充实就更好了。

共同家园孙铮

实现零边际成本社区养老，还必须引入志愿者机制。

唐莹

值得神往！开始招业主了么？申请做志愿者！改进建议，需要参访孙总的基地咯。

阿杜

请问志愿者的回报是什么呢？

共同家园孙铮

自己住一个时段或者为父母换取服务。我们正在设计针对志愿者的公益活动众筹，提供场地和物质资源。

顾宸宇-养老平台关注者

实际上，个人觉得养老应该从年轻时就开始规划。因为人，才是自然界最重要的元素！一切不以满足人类自身基本需求为中心的活动，都是耍流氓！

共同家园孙铮

最后，说一下我们的Co-housing家庭艺术节：

田园生活，一直是古今中外文人雅士追求的一种生活境界，这里含着曾经沧海的升腾，这里负载着繁华之后的宁静，天轮几转，万物生灵，无不来至自然，回至自然，每当城市里的晨雾初醒的那瞬间，你和我的心灵深处一定会藉出一种对田园朝阳绚丽的召唤。田园生活是被土地高高举起的梦想。

每当春天里我们把种子撒下，我们就已经感到孕育中的生命与希望，每当秋天里我们看着田间林里挂着硕硕的果实，我们一定深深感悟到幸福与成长。南山花溪.共同家园把我们一个个家庭融合成一个大家庭，这里的核心理念是平等、民主、健康、公益。每年一度把收获分享，同时以家庭为单位，展示每个家庭的厨艺、音乐、绘画、摄影和园艺、插花、宠物培训、公益等方面才艺和成就。这就是Co-housing家庭艺术节。

苗兴东，中盛投资合伙人，关注养老行业投资

太好了，期待中。一定一起努力。

共同家园孙铮

@苗兴东，可能和传统意义的投资回报模式大不一样。

BILL

目前建立的共同家园在哪里？大体情况如何？

共同家园孙铮

在大邑县鹤鸣乡，距离成都市64公里。综合服务中心2000平，含中央厨房、书院、医疗室、观察室、健身房、电影院、洗衣房等。3700平养老护理中心，120个床位。温泉就在20公里外，青城山在36公外，西岭雪山滑雪场在40公里外。6月交房。

阿杜

请问，产权方面呢？

共同家园孙铮

养老产业用地，挂牌获得，商业类40年，一房一证。

李卫平

老人都有个性，聚到一起不容易。怎么按你的标准选拔和鉴别业主？

共同家园孙铮

业主都是中年人，部分带老人。通过面谈、网聊、生活习惯交流鉴别。

房占军+海淀养老协会

我想候鸟式养老去成都住一住。

阿杜

请问多少钱一个月或者会出售吗？

李卫平

月租？趸交？

共同家园孙铮

除一个4千平护理中心外，所有院子都是出售，目前1期的执行工程成本价，均价7500，豪华精装拎包入住。小别墅118到136平米。月租制要等护理中心后年落成。

相久大-专病托养

我希望有租的，我想让父母去一个月，价格高点也没问题。他们是医生和老师。

共同家园孙铮

我主要怕租赁不便于管理。

房占军+海淀养老协会

您可以多种形式灵活经营。留出一部分用于候鸟式养老，我们可以组织朋友去住。

相久大-专病托养

我也希望候鸟。而且最好一次一结账。租金可以考虑，不同季节不同价格。

共同家园孙铮

有个800平的木屋可以租，内有12个套房，正准备众筹经营，大伙有兴趣吗？一块儿做个实验。

房占军+海淀养老协会

大家建立联系，一起把候鸟养老做好。

相久大-专病托养

候鸟，但是，不希望候一个地方。

房占军+海淀养老协会

多地联营。北方老人冬天想去南方，南方老人夏天想到北方。

罗尧清-养老服务运营

孙总在实践一个人文家园，仰慕孙总的情怀，向往孙总的家园。