新政促动海南房地产升级

　　提要：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布之后，海南继经济特区建设再次迎来巨大发展契机。海南楼市率先在广泛关注中热度不断提升，不得不使人联想起十余年前的海南楼市泡沫，甚至开始冷静思考海南未来的发展。为此，新浪-海南国际旅游岛频道特别策划对海南名企名盘名人进行系列专访，就海南房地产热点话题进行探讨。倾听业内人士对国际旅游岛发展背景下旅游地产的前景及对海南楼市的观察、走势的研判。
　　(新浪房产(微博)讯 王有明/丁波)前言：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布之后，海南继经济特区建设再次迎来巨大发展契机。海南楼市率先在广泛关注中热度不断提升，不得不使人联想起十余年前的海南楼市泡沫，甚至开始冷静思考海南未来的发展。

　　3月22日，海南省省长罗保铭会见来访的新浪首席执行官兼总裁曹国伟。罗保铭在会见时表示，海南具有得天独厚的气象条件和旅游资源，在海南国际旅游岛建设上，与新浪存在广泛的合作空间。双方达成共识是：宣传好海南，服务好海南。

　　为此，新浪-海南国际旅游岛频道特别策划对海南名企名盘名人进行系列专访，就海南房地产热点话题进行探讨。倾听业内人士对国际旅游岛发展背景下旅游地产的前景及对海南楼市的观察、走势的研判。

　　4月22日，新浪国际旅游岛频道采访了海南润地投资有限公司执行总经理陈笑先生，就目前房地产热门话题进行了初步探讨，以及给广大关注新浪网国际旅游岛频道的网友带来润城·岭秀金江项目的相关动态信息。

　　新浪：有资料显示，海南“封地令”本月1日起正式解除后,土地交易市场火速升温。短短10天,海口等6个市县一口气共推出9块土地,出让总面积高达36万平方米,而出让价格也普遍较1月份“两个暂停”推出前高出许多,最大涨幅达89%。您能否谈谈海南土地解禁后，对海南楼市走向有何影响？

　　陈笑：“两个暂停”限制土地出让两、三个月，之后10天推出这几块地不能算多。至于这个涨幅，表明政府对土地价格的预期普遍提高了，企业的土地成本也随之增加了。这些都是建设国际旅游岛这一利好的延续。从长期来看，我认为海南楼市还将会呈持续稳健增长这样一种态势，逐步趋向于理性。

　　新浪：近期中央有关部门针对房地产市场频频出招，中央媒体“接力”炮轰之下，许多城市房价依然“高烧不退”，让房价意外地成为今年博鳌论坛最热的热门话题。您觉得海南现在的房价存在过高一说吗？

　　陈笑：房市高烧的成因十分复杂，譬如土地财政等等，不单纯是地产业界的事。其实，不是像大家想象的那样，房地产商都希望飞涨。持续“高烧”肯定不是件好事，不理性地涨会打乱正常的秩序，会引发一系列连锁反应，譬如地价上涨和征地难度加大等等，长期的弊大于眼前的利。#p#分页标题#e#

　　谈论海南高房价不能一概而论，要注意到这里面的几个差异。一是一线城市的购房需求与海南的购房需求有差别。由于北京、上海等一线城市本身就具有居住的刚性需求，与大城市相比，海南的房地产不仅仅是卖房子，而是出售海南的环境、景色、气温，阳光、空气和水。谁能给这些东西定个价？海南的环境值多少钱？这恐怕很难定论。

　　二是涨幅与涨速的不协调。我觉得海南不是房价过高，而是增长过快。这是因为海南楼市此前长期低迷，房价甚至低于普通的二、三线城市，是近两年才刚刚走出十年前楼市崩盘的阴影。因为增长过速，给人感觉涨幅很大，其实把这个涨幅分摊到十年就不明显，只是人家十年前开始涨，海南十年后才开始，也仅仅是在填补前期与一线城市的差距。

　　三是原住民与新移民在对待房价问题上的差异。对于原住民来说，目前商品房价格有些偏高。这需要政府大力发展保障性住房来解决，政府也正在这样做。而国际旅游岛的定位使得海南必将与世界最知名的那些旅游胜地比肩，房价也是这样。商品房的主力购买人群是岛外度假人群和养老的新移民。这种差别是正常的，岛内原住民也没有必要质疑外销商品房的高房价，就像我不会指责宾利、劳斯莱斯的车卖得太贵一样，因为那与自己关系不大。

　　四是岛内的地域差异。海南的房价也不是普遍都高，有些地方名声在外，房价偏高，周边也被带动起来。譬如三亚火了，周边的五指山、保亭等等也跟着沾光，琼海因为博鳌论坛也一路看涨。但像与海口相接的澄迈，区位优势十分明显——从澄迈县城金江35分钟车程即可到达美兰机场、海口新行政中心、海口国际会展中心、海口西海岸等地，但这样的地方却长期被忽略和冷落，价值被严重低估。从未来潜力和趋势上看，岛内各区域会逐步趋于相近的水平，因为对于岛外的购房者来说，除了三亚有较明显的优势外，其余全岛各地的气候都是差不多的，而未来的交通网也使得岛内各地的区位优势不再如此悬殊。

　　新浪：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策。4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。这样的一些政策对海南楼市乃至整个房地产行业会有何影响？

　　陈笑：国务院新推出的这一系列遏制房价上涨的政策，其严厉程度是前所未有的。但这也只是上一次调控的延续而已。09年的调控因金融危机而暂时搁置，反过来又出台一系列措施，国家投入四万亿刺激消费拉动经济。因为措施得力，中国经济迅速复苏，上半年还在谈危机，下半年又要抑制过快增长了。一段时期内“地王”频出，又要调控。经济复苏，房地产业是有贡献的。但无论哪个行业增长过快，还是要控制的。#p#分页标题#e#

　　遏制之后恐怕还要疏导。譬如关于二套房的认定和三套方停贷等一些限制旨在遏制炒房，可以理解。但我觉得很难完全禁止，要允许适度投资和客观看待炒房。再譬如限制非本地居民购房的一些举措，即使外地人达到在本地工作和缴纳社保金的年限条件，是否就承认其市民待遇了？在北京、上海工作居留的外地人是否可以享受本地人才有特权的保障性住房？这些才是关键。如果这些问题得到很好解决，就不会有高房价的矛盾了。回过来说海南岛，一直是外销型地产结构，如果限制外地人买房，本地人如何消化，海南国际旅游岛的地产该何去何从？我想政策也许会针对各地不同情况逐步完善。遏制措施是“拦水坝”，还应该修“引水渠”。正确引导国人的居住和购房观念是必要的。政府一手解决老百姓的基本居住需求，一手引导房地产市场健康发展是必然的。一味遏制肯定不是政府的目的。

　　“国十条”定会引发房地产行业的震荡，但危机之中总是“危”与“机”并存的。眼前看，企业肯定要做好“过冬”与“长跑”的准备。这也促使企业必须告别粗放式的经营。前一段房价飞涨时，很多开发商是“萝卜卖快了不洗泥”，产品很粗糙。现在再这样肯定很难存活。一段长跑之后，必定大浪淘沙，体力不好的企业会被淘汰出局。机会就留给了那些练好内功，做好产品，精耕细作的企业。因此，海南房地产的升级也是必然的，“国十条”的出台显然加快了这个进程。升级连带着换代，海南地产从公司到产品都将面临更高的要求。有业内人士说：拐点已现！

　　好在前一段持续的“炮轰”让海南楼市已经提前冷却了。我想很多企业都已做好过冬的准备了。

　　新浪：你们的项目位于澄迈，刚才您说到澄迈是被冷落和低估的价值洼地。我们知道澄迈是著名的“长寿之乡”，但是对于澄迈的其他知之甚少，您能给网友介绍下澄迈的情况吗？

　　陈笑：澄迈是个山清水秀人杰地灵的地方，早在一千多年前苏东坡就在澄迈南渡江畔留下了“贪看白鹭横秋浦，不觉青林没晚潮”的诗句。作为海南唯一的中国长寿之乡，澄迈现有百岁以上的老人125位，远远高于联合国规定的长寿之乡的标准，八、九十岁的老人几乎家家都有，而且都身体健康、生活自理，这是澄迈最有说服力的城市名片。

　　澄迈地处北纬19度这一世界级的宜居纬度带，同一纬度上有夏威夷、马尔代夫、迪拜等世界著名的度假养生圣地。澄迈以阳光充沛、风景优美、气候温暖、适宜居住养生等先天优越条件吸引了越来越多投资者与购房者的关注。澄迈土壤富含硒、铁等微量元素，水中含有钠和钾，是全国果蔬十强县，这里有全中国最好的咖啡。#p#分页标题#e#

　　并且，澄迈县的财政收入位居全省第三，仅次于海口和三亚，如此骄人的业绩却鲜为人知，因此澄迈的价值被远远低估。澄迈城区——金江地处海口1小时黄金交通圈内。随着海口行政中心的西移，海口保税区于澄迈境内重建，海南最大规模的生态软件园于澄迈落成，拟建中的跨海大桥将于澄迈境内登陆，东环铁路首站选址于澄迈，泛海口生活圈逐步成型。澄迈正在融入海口经济圈，并已确立了大海口第二中心的地位。

　　目前澄迈的房地产处于起步阶段，发展潜力巨大。随着大海口战略的实施，必将带动周边区域的发展。尤其是澄迈金江，随着金马大道的开通，环岛铁路及未来跨海大桥的规划，这一地区正在成为海口事实上的后花园。加之近期不少知名的地产商如雅居乐、碧桂园、富力、鲁能、海航等纷纷抢滩进驻澄迈，欲将澄迈打造成为海口的后花园。这些大公司是进行过充分地市场调研和论证的，也说明了这个区域的增值空间非常大。同时，大公司的进入和精品项目的出笼也必将带动这一区域的配套设施完善和城市升级。譬如家乐福和大润发等零售商也都有意进入金江。

　　新浪：您能谈谈“润城·岭秀金江”定位上对于澄迈周边其他项目而言有什么特色、优势吗？

　　陈笑：我们尊崇“知悉生命”的理念打造一个全新的主题养生社区。

　　一是外部环境。结合澄迈特有的环境、土壤、空气等城乡优势特点，加之项目地处金江之巅的金岭生态区，我们把项目定位为首席岭上养生社区，在园区基础设施建设和绿化等方面我们都充分注重与养生相结合，打造原生坡地养生园林。项目周边5分钟步行的范围内即有绿地广场、金马森林公园等公共园林和体育广场、电影院、图书馆、展览馆、少年宫等公共文化设施，非常便利。

　　二是建筑本身。从建筑设计伊始，我们便提出从生活细节开始，建造生态情景建筑。整个设计对生活关注、观察、理解、反思，把自然环境融入其中。设计稿前后经过17次修改，通过对风格、修饰、材质，比如通过空中花园等一系列组合，打造宜居养生的平台。项目主打户型为45-85平方米的板式户型，实现了实用性、景观性、舒适性的完美结合，将养生理念体现在居所的每一个细节中。生态情景建筑以小户型、大生态为核心设计理念。基于对宜居养生的深刻理解，在现场反复就朝向、采光、通风进行模拟计算比对后，以空中阳光花廊、入户花园、超大阳台的合理设置，创造出人与生态环境良性互动的精致空间。

　　三是特色服务。由于养生的定位，项目特别邀请著名养生专家担当养生顾问，定期对社区居民进行养生讲座、健康咨询等服务，共同探讨精神养生、饮食养生、起居养生、运动养生等。我们会根据不同人的年龄、体质、爱好、身体情况等，按需量身制定养生体验游，其中包括登山、垂钓、采摘、游泳、漂流、野营，以及日光浴、空气浴、森林浴等，通过人们对于原生自然的亲身体验，达到运动保健、调理身心、治疗疾病的养生效果。另外，对于来海南过冬的“候鸟族”，更可交朋识友，交流心得，消除孤独感。我们要让住户感觉到“身居海岛，如在故里”。还有譬如空房管理，家政服务等一些细微但很实用很贴心的服务也能帮“候鸟族”解决后顾之忧。此外还有一些量身定制的个性化服务，我们项目中配套有星级酒店，我们把酒店服务也融入到社区里面，提供相关的物业管理，让入住业主享受更多的尊贵服务。#p#分页标题#e#

　　希望大家来澄迈看一看，来亲身体验一下苏东坡眼中的闲适金江，感受一下我们的生态情景建筑。

　　不仅仅提供房子，而且提供一种有品质的生活，这是我们所追求的。比之房地产开发商，我们更愿意尝试做一个优质生活运营商。

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